Högre räntor i kombination med allt dyrare byggkostnader leder till att många nya bostadsprojekt läggs i malpåse. Anders Nordstrand, vd för Sveriges Allmännytta, tror att byggandet minskar med 50 procent och han räknar med att en del medlemsföretag kommer gå med underskott.
Ett kärvare ekonomiskt läge minskar folks benägenhet att köpa eller hyra ny bostad. Men bostadsbristen kvarstår i landet och Boverket anser att det bör tillkomma cirka 63 000 nya bostäder årligen under perioden 2022–2030. I år kanske den siffran landar på 50 000 bostäder.
Men för 2023 och 2024 pekar prognoserna kraftigt neråt. Boverket räknar med att byggandet faller ner mot 35 000 påbörjade bostäder per år vilket är en minskning med runt 40 procent.
– Bedömningar jag hör från många i branschen är mer pessimistiska med 60 till 70 procent minskat byggande, jag är själv benägen att tro det kan landa på minus 50 procent för 2023, säger Anders Nordstrand.
De senaste fem åren har allmännyttan i Sverige byggt mellan 7 000 och 10 000 hyresrätter per år. Nu läggs stor del av projekten i malpåse. I en enkät som Sveriges Allmännytta gjorde i april i år svarade medlemsföretagen att kostnaderna för planerad och pågående nyproduktion ökat markant vilket gjort en del av projekten svåra att genomföra.
Skälen är högre räntekostnader och att byggpriserna har höjts rejält i takt med att material blivit dyrare, inte minst armeringsstål och trä som enligt SCB gått upp med 107,2 respektive 45,4 procent mellan april 2021och april 2022.
– Vi har medlemmar som tidigare byggt för 45 000 kronor per kvadrat och nu får anbud på 60 000 till 75 000 kronor per kvadrat. Det förstår ju alla att till sådana priser blir det svårt att bygga hyresrätter som folk kan ha råd med, säger Anders Nordstrand.
Han påpekar att regeringen dessutom som lök på laxen dragit tillbaka investeringsbidraget även till projekt där planering påbörjats.
– Man hade lovat att alla som sökt investeringsstöd före sista december 2021 skulle få stödet och det har gjorts planer och förhandlats hyror. Hos våra medlemmar är det cirka 6 000 lägenheter i kön för investeringsbidrag och en tredjedel kommer aldrig bli byggda. För övriga pågår redan byggandet baserat på en kalkyl som innefattar investeringsstöd. I slutändan kommer det drabba hyresgästerna som får en kraftig hyreshöjning eller så måste bolagen skriva ner värdet på fastigheten vilket ger sämre resultat, säger Anders Nordstrand.
I det stora hela ser han regeringens bostadspolitik och det ekonomiska läget som en bromskloss för kanske två, tre år fram i tiden.
– Hos våra medlemmar är det de små bostadsbolagen som drabbas hårdast, de som har under 1 000 lägenheter och som verkar på orter där det inte är så stor efterfrågan men behov ändå finns att bygga till en äldre befolkning och att renovera i bestånden. I sådana kommuner går det inte att sätta hyror på 2 200 kronor per kvadratmeter och år (cirka 14 000 kronor för en trerummare), säger Anders Nordstrand.
Fastighetssektorn är den mest kapitalberoende av alla näringar och ränteförändringar slår hårt mot resultatet, det märks inte minst på börsen där fastighetsbolagen backat mest i år. Bolagen med hög belåningsgrad och osäker refinansiering har fått mest stryk. För de kommunala bostadsbolagen är den stora utmaningen när lånestocken ska omförhandlas.
Håkan Larsson, chefsekonom på Sveriges Allmännytta, säger till Dialog att 1/3 del av lånen hos medlemsföretagen förfaller nästa år och då från snitträntor på 1,2 procent. De nytecknade lånen hos medlemmarna är för tillfället runt 3 procent, plus minus 0,5 procentenheter.
– Det är inte bara räntan utan även energipriser, fjärrvärme, sophantering, vatten som går upp. Vi räknar med att en del bolag kommer att visa röda siffror och måste vidta åtgärder för att inte gå med kraftigt underskott, säger Anders Nordström.
En sådan åtgärd är att minska takten i renoveringar av hus som är byggda under miljonprogrammet och även 80- och 90-talshus där det uppdagats kvalitetsbrister.
– Programmen för renoveringar är den gummisnodd som går att använda över tid för att balansera budgeten. Nu har bolagen under många år lagt resurser på underhåll och energieffektiviseringar där man använt mycket av de ekonomiska resurser som frigjorts under de goda åren med låg ränta, säger Anders Nordstrand.
På den kommersiella fastighetsmarknaden kan fastighetsägare till viss del kompensera inflationen med höjda hyror eftersom det finns en rak indexering i hyresavtalen. För hyresrätter är det framförhandlade hyror med Hyresgästföreningen som gäller. För 2022 blev hyreshöjningarna i snitt 1,74 procent för hyresrätter samtidigt som inflationen tycks landa på runt 10 procent.
– De senaste åren har vi nästan alltid fått lägre höjningar än inflationen och det har bolagen klarat tack vare låga räntor. Hyrorna 2023 är inte färdigförhandlade, några överenskommelser är gjorda runt 3,5 procents höjning. Det är en ny modell som används i förhandlingarna i år där man tittar på historiska data två år tillbaka i tiden, samt innevarande år. På det sättet blir hyresutvecklingen jämnare över tid vilket är bra för hyresgästerna, säger Anders Nordstrand.
Att kompensera fullt ut de höjda kostnaderna kan bli svårt ett ekonomiskt turbulent år som detta. För de bostadsbolag som får det kärvt hoppas Anders Nordstrand att samverkan mellan ägarna som är kommunerna och Kommuninvest ska kunna lösa eventuella problem.
– Jag känner ganska stor oro för ekonomin i de bolag som redan nu har det tufft. Ur ett ägarperspektiv är det ju inte heller bästa läge att sälja fastigheter för att bättra på balansräkningen eftersom fastighetsvärden nu har gått ner, säger Anders Nordstrand.
Håkan Larsson berättar att han talat med medlemmar på mindre orter, där räntekostnaderna ökar så pass kraftigt att de nu riskerar kontrollbalansräkning.
– Huruvida det blir så, är förstås även avhängigt den pågående hyresförhandlingen med Hyresgästföreningen. Men läget för dem är tvivels utan allvarligt utomordentligt, säger han.
Även kommunernas ekonomier kommer vara ansträngda och att skjuta till pengar från kommunen kan dessutom strida mot EU:s statsstödsregler. Anders Nordstrand hoppas och tror att regeringen till sist kommer att skjuta till medel till bostadsbyggandet.
– När sysselsättningen minskar inom byggsektorn brukar det leda till stimulanser från staten. Min förhoppning är även att vi får en bostadspolitik med lika villkor för det ägda och hyrda boendet. Nu gynnas ägt boende med avdragsrätt för skuldräntor och ROT-åtgärder för de som bor i ägda bostäder. Jag såg att någon kallade räntebidragen för omvänt bostadsbidrag, det tycker jag är en bra beskrivning, särskilt som nu kostnaden ökar för staten, säger Anders Nordstrand,
Det Sveriges Allmännytta efterfrågar är en låg moms på bostadshyror skulle sänka kostnaderna vid nyproduktion, ombyggnad och i den löpande förvaltningen eftersom bostadsföretagen då kan dra av ingående moms. Och att allmännyttan undantas från LOU. Organisationen anser att LOU försvårar, förlänger och fördyrar upphandlingarna vid renovering och nybyggnation vilket leder till mellan åtta och tio procent högre byggkostnader.