Kommentar

VAR VI SLUTAR BESTÄMS OFTAST AV VAR VI BÖRJAR

Bostadsfrågan har i många år varit ett hett diskussionsämne och det finns många debattörer som ställer självsäkra diagnoser. Ett av problemen är att det verkar svårt att finna en ordination som får brett samförstånd.

Vår roll på Kommuninvest är inte att ta politisk ställning. I stället ser vi en uppgift att leverera kunskap och inspiration till våra medlemmar, kunder och vår omvärld. Att börja med kunskap brukar vara en bra förutsättning för välbetänkta beslut.

Att börja med kunskap brukar vara en bra förutsättning för välbetänkta beslut.

I bostadsdebatten har det talats en hel del om utförsäljning av allmännyttans bostadsbestånd. I praktiken har det talats mer än vad det har verkställts. En intressant samarbetsform kan man hitta i Malmö. Där har det kommunala bostadsbolaget MKB bildat ett bolag tillsammans med tre privata fastighetsaktörer. Det nya företaget ska köpa drygt 1 600 befintliga lägenheter i stadsdelen Rosengård och som tidigare ägts av allmännyttan. Det ska dessutom förverkliga ett nytt projekt – Culture Casbah. Denna satsning innehåller 200 nya bostäder samt 30 kommersiella lokaler. Det finns ytterligare bra exempel i Sverige på kreativa utvecklingsprojekt.

Ska en kommun låna till nybyggnation eller ska man i stället finansiera genom att sälja av delar av sitt befintliga fastighetsbestånd? Att sälja billigt enbart för att hålla ner låneskulden kan vara att göra sig själv en björntjänst, eftersom det befintliga fastighetsbeståndet ofta ger en bra avkastning som det är. En fastighet värderas genom en analys som styrs av nuläge och prognos för hyresintäkter, fastighetskostnader, vakansgrad och avkastningskrav. För närvarande kan avkastningskraven variera rätt mycket beroende på kvalitet, geografiskt läge och marknadssituation; 3–10 procent. Får man inte tillräckligt bra betalt för sin fastighet är det sannolikt bättre att låna till nybyggnation i stället för att sälja av.

Under alla omständigheter är det viktigt att ha en tydlig strategi för sin balansräknings uppbyggnad och utveckling. En genomtänkt balansräkning med klok finansiering och tillgångar som ger god avkastning bidrar i sin tur till starka kassaflöden.