Den tidigare så glödheta marknaden för samhällsfastigheter har svalnat betydligt i takt med stigande räntor. Det har också inneburit tillfällen för kommuner och regioner att köpa tillbaka tidigare sålda fastigheter från ekonomiskt pressade fastighetsbolag.
Samhällsfastigheter och den ständigt aktuella frågan om vad som är bäst för kommuner och regioner – att själv äga sina fastigheter eller att sälja dem och hyra från kommersiella fastighetsbolag – stod i centrum för Kommuninvests välbesökta Finansforum-webbinarium ”Äga eller hyra samhällsfastigheter? Har förutsättningarna för kommunsektorn förändrats?”.
Mikael Lundström, vd och koncernchef för fastighetskonsultföretaget Svefa, berättar att volymerna på transaktionsmarknaden fallit kraftigt men att samhällsfastigheter alltjämt utgör 15–20 procent av den totala volymen. Efter senaste valet 2022 har kommunernas och regionernas försäljning av samhällsfastigheter sjunkit kraftigt. Som exempel nämner Mikael Lundström att Stockholm, tidigare en stor säljare, nu inte sålt en enda fastighet.
– Investerarna har flyttat fokus från samhällsfastigheter till fastighetskategorier som ger en högre avkastning. Samtidigt är många kommersiella fastighetsbolag just nu ekonomiskt pressade på grund av de stigande räntorna. Det har skapat förutsättningar för kommuner och regioner att göra fastighetsekonomiskt bra affärer om de nyttjar tillfället att köpa tillbaka fastigheter, säger Mikael Lundström och fortsätter:
– Motiven för återköp varierar, dels handlar det om att få kontroll så att man inte drabbas av kraftiga hyreshöjningar, dels om att säkerställa att fastigheter som är centrala för den kommunala verksamheten inte i framtiden hamnar i okända ägares händer.
Svefa har under året bistått flera kommuner att köpa tillbaka fastigheter och enligt Mikael Lundström är det framför allt inom omsorgsfastigheter och kommunhus där möjligheten till ekonomiskt fördelaktiga affärer finns för närvarande. Men han tillägger:
– Att det är möjligt betyder inte alltid att det är rätt att köpa tillbaka fastigheter. Varje kommun behöver överväga vad man behöver äga och vad som är bättre att hyra.
En kommun som tagit tillfället i akt och köpt ett antal samhällsfastigheter från fastighetsbolaget SBB är Landskrona.
– Vi var tidigt överens om att det var en bra lösning att köpa tillbaka fastigheter. Vi hade möjlighet att agera snabbt och vi ville inte att våra fastigheter skulle riskera att hamna i andra köpares ägo, säger Mikael Forsberg, vd för Landskronahus som äger och förvaltar kommunens samhällsfastigheter.
Landskronahus fokuserar på fastigheter som man vet att kommunen kommer att ha användning av långsiktigt. Företaget undviker fastigheter som i ett senare skede kan behöva omvandlas till andra verksamheter eftersom marknaden för lokaler är svag i Landskrona.
– Vi bedömer att äldreomsorgen kommer att behöva fler fastigheter. Det är dessutom en typ av fastigheter som är lätta att omvandla till bostäder om behovet av äldreboende skulle minska. Alla former av trygghetsboenden kommer att vara en bra investering, såväl för kommunen som för fastighetsbolagen, säger Mikael Forsberg.
Erik Törnblom, forskningschef på Kommuninvest, konstaterar att gruppen äldre över 80 år är den enda gruppen som växer i högre takt i jämförelse med 2010-talet i de kraftigt nedreviderade demografiska prognoserna för 2020-talet. Från att ha haft en snabb befolkningstillväxt under det förra decenniet, då Sveriges befolkning ökade med nästan en miljon invånare, visar prognoserna nu en ungefär halverad ökningstakt.
– Mest intressant är att åldersgruppen 0–19 år faktiskt minskar i reella tal. Invandringen har minskat kraftigt och barnafödandet är ännu lägre i dag jämfört med vad som tidigare antagits, säger Erik Törnblom.
I linje med att prognoserna visar att gruppen äldre över 80 år fortsätter att växa förefaller Landskronahus resonemang om satsningen på fastigheter för äldre vara helt rätt. Mikael Lundström på Svefa slänger ändå in en liten brasklapp.
– Det är lätt att räkna på antalet äldre, men vi är mer osäkra på de äldres önskemål och behov av äldreboenden eller servicebostäder.
I den snabbenkät som genomfördes under webbinariet bedömde 65 procent av deltagarna att andelen fastigheter som ägs av kommuner och regioner kommer att öka – en bedömning som Mikael Lundström på Svefa delar, i alla fall när det gäller den närmaste tiden.
– Priserna kommer att gå ner ytterligare. Först när räntehöjningarna planat ut kommer ett nytt prisläge för fastigheter att etableras. Vår bedömning är att kommunsektorns återköp och köp av samhällsfastigheter kommer att fortsätta ännu en tid. Även andra aktörer kan vara intresserade av att köpa fastigheter från kommersiella fastighetsbolag som är ekonomiskt pressade, säger Mikael Lundström, men påminner samtidigt om att det fortfarande bara är en mindre del av samhällsfastigheterna som är i privat ägo. Kommunerna äger fortfarande lejonparten av dessa fastigheter.
Han vill också rätta till illusionen att ”det rinner blod på gatorna”, det vill säga att fastighetsbranschen är riktigt illa ute.
– Det finns gott om aktörer med pengar som väntar på rätt tillfälle för att investera. Om tre år kommer allt att ha stabiliserats igen. Samhällsfastigheter kommer även fortsatt att vara ett intressant segment för investerare, men vi kommer sannolikt inte att komma upp i samma stora transaktionsvolymer som vi har sett under de föregående åren, säger Mikael Lundström.
En positiv effekt av den senaste tidens stigande räntekostnader och oro på fastighetsmarknaden är att fler kommuner ser hur viktigt det är med en långsiktig strategi för lokalförsörjning. Fortfarande saknar ungefär fyra av tio kommuner en sådan strategi som inte minst är viktig med tanke på de stora underhållsbehov som finns för både verksamhetsfastigheter och bostäder.
– Underhållsberget är väldigt stort och det sker stora investeringar i underhåll. Det visar sig inte minst i efterfrågan på Kommuninvests Gröna lån, säger Erik Törnblom och fortsätter:
– När det gäller underhållsbehovet är skillnaderna stora mellan kommunerna. Och tyvärr är det ofta kommuner med svagare ekonomi som har de största underhållsskulderna.
Mikael Forsberg på Landskronahus och Mikael Lundström på Svefa pekar båda på fördelarna med att ägandet av kommunala fastigheter ligger i separata bolag.
– Om fastigheterna ägs direkt av kommunerna uppstår nästan alltid en diskussion om man ska satsa på att underhålla och rusta upp fastighetsbeståndet eller om man ska prioritera de kommunala kärnverksamheterna, till exempel skola, förskola och omsorg. Och i den dragkampen drar nästan alltid fastigheterna det kortaste strået, säger Mikael Forsberg.
– Man behöver skilja på pengarna så att man undviker konflikten mellan verksamhet och fastighetsunderhåll. Med ett separat fastighetsbolag flyttar man beslutsprocessen till en part som fokuserar på fastigheterna och som ser konsekvenserna av att negligera underhållet.
Att lokalfrågan även fortsatt kommer att vara central i kommunsektorn visade också en annan av de snabbenkäter som genomfördes under Kommuninvests webbinarium. Mer än hälften av deltagarna gjorde bedömningen att deras respektive kommuners samlade lokalbehov kommer att öka på fem till tio års sikt, 30 procent trodde på oförändrade behov, medan endast 12 procent av deltagarna gjorde antagandet att lokalbehoven kommer att minska.