De kommunala bostadsbolagen drabbas inte bara av högre räntor utan även ökade driftskostnader. Högre hyra täcker inte upp kostnadsökningarna vilket leder till minskat resultat och att underhåll skjuts på framtiden. ”Det är framför allt våra små bolag som drabbas hårt”, säger Anders Nordstrand, vd på Sveriges Allmännytta.
Högre ränta och högre kostnader. Hur slår det egentligen mot bostadsbolagen? När ekonomerna på Sveriges Allmännytta i höstas satte sig ner för att beräkna utfallet för 260 av medlemsföretagen blev resultatet inte så aptitligt. Av de 260 bolagen visade prognosen att 160 av dem skulle få röda siffror för 2023, alltså runt 60 procent av bolagen. Året innan var det endast ett 20-tal bolag som hade ett minusresultat på sista raden.
För Anders Nordstrand, vd på Sveriges Allmännytta var det inte så stor överraskning. Han har under året träffat många representanter från bolagen som berättat om hur de ser på framtiden, om hur man planerar att dra ner på underhåll och hur framtida byggprojekt läggs på is i förhoppning om att det ska komma ett töväder på räntemarknaden så småningom.
– Nu ska man betänka att utfallet antagligen inte blir så illa när bolagen justerat på utgiftssidan. De ser över allt; underhåll, administration och effektiviseringar. Det finns också en diskussion om att inte återbesätta tjänster som varit vakanta, säger Anders Nordstrand.
Han försöker låta optimistisk, men man hör på tonläget att han är bekymrad, inte minst för många av de mindre bolagen med under tusen lägenheter i beståndet. Bolag som har svårt att rationalisera och effektivisera, och som inte har så mycket pengar i kassan.
Som Vingåkershem med 333 bostäder. För 2022 var resultatet 2,5 miljoner före skatt. I år lär det inte bli lika bra siffror konstaterar Emelie Allo, ekonomichef på det allmännyttiga bolaget i Sörmland.
– Räntenivån är väl i sig inte onormalt hög, det värsta är att det går så fort. Vi hinner inte ställa om oss efter de nya nivåerna. I våra hyresförhandlingar utgår vi efter hur kostnadsbilden sett ut historiskt och årets höjning med 4 procents kompenserar inte de ökande utgifterna. Hade räntan stegvis gått upp till dagens nivå under fem års tid hade vi inte haft samma problematik, säger Emelie Allo.
Det som Vingåkershem och många andra bostadsbolag nu gör är att bromsa underhållsplaner. Man skjuter på fönsterrenoveringar, nya tak och fasader och nya kök. Underhållet är kan man säga gummibandet i förvaltningsbudgeten, det som går att dra ut något när tiderna är kärva.
För Kommuninvest finns det förstås starka skäl att ha ett öga på hur läget är för de kommunala bostadsbolagen. Sektorn bedriver en kapitalintensiv verksamhet och står för en stor del av skulderna, omkring 40 procent av den totala upplåningen i kommunsektorn.
Precis som Sveriges Allmännytta har även Kommuninvest analyserat räntekänsligheten. Analysen är baserad på ekonomiska och finansiella nyckeltal från186 kommunala bostadsbolag och resultatet visar på stor variation. Sett till resultatnivån 2021 motsvarar de högre räntorna under 2023 ungefär en tredjedel av företagens resultat. Medianvärdet är 34 procent men för vissa bolag motsvarar ränteökningen mer än 100 procent av resultatet.
– Skillnaderna beror på tre faktorer: hur stora skulder bolagen har, om lån har lagts om till högre ränta och inte minst hur resultatet såg ut initialt, det vill säga hur hög fallhöjd det är. Sedan finns det en mängd andra saker som också påverkar, som energikostnader och byggkostnader som driver ner resultaten utöver den primära ränteeffekten, säger Erik Törnblom, t.f. forskningschef på Kommuninvest.
Nu är detta, påpekar Erik Törnblom, en ögonblicksbild. När fler bolag ska lägga om lån under 2024 och 2025 lär det att ploppa till i kolumnen för finansiella kostnader. I slutet av 2021 var genomsnittsräntan i hela utlåningen hos Kommuninvest 0,8 procent. För kvartal ett i år var den uppe på ungefär 1,9 procent. De nya lånen som läggs om i skrivandes stund får 3,5 procent i ränta och om inte det var nog aviserar fortfarande Riksbanken att det kan komma en höjning till av styrräntan i juni eller september.
– Ur historiskt perspektiv är det ingen jättehög ränta, men uppgången är brant och det blir onekligen tufft för många bolag, särskilt de mindre. Vår analys visar att det huvudsakligen är mindre företag med mindre än 200 miljoner kronor i omsättning som drabbats hårdast, säger Erik Törnblom.
I Sverige har såväl hushåll som fastighetsbolag tämligen korta räntebindningstider och de högre räntorna slår därför igenom snabbare hos oss än i många andra europeiska länder. Kommuninvest konstaterar även i sin analys att det märkligt nog råder ett omvänt förhållande mellan ekonomisk ställning och valet av risknivå i bostadsbolagens skuldförvaltning. Större företag med goda resultat och lägre relativ skuld tenderar att ha längre räntebindning på sina lån än mindre företag med lägre resultat och högre skulder.
Om Vingåkershem är en av de mindre aktörerna inom allmännyttan så är Framtidenkoncernen med alla de kommunala bostadsbolagen i Göteborg en jätte med sina totalt 75 000 lägenheter. Eftersom Göteborg är en expansiv region har de kommunala bolagen en hög ambition att bygga nytt. Under 2022 blev 775 bostäder färdigställda inom Framtiden vilket var en rejäl nedgång jämfört med rekordåret 2021 då 1 576 bostäder stod klara. En målsättning från staden är Framtiden ska bygga 2 300 bostäder per år från 2025. En hög ambition med tanke på att bostadsbyggandet i stort står för stora utmaningar de närmaste åren.
Terje Johansson, vd och koncernchef i Framtiden har varit med länge i branschen. Han vet att politikers och stadsplanerares mål inte alltid låter sig genomföras i praktiken – särskilt inte när förutsättningarna förändras så radikalt som nu. Samtidigt ser han på hemmaplan att det gått att genomföra mycket och att koncernen byggt 4 200 bostäder de senaste fyra åren.
– Låt mig säga så här om våra planer för nyproduktion framåt, viljan är stark och vi kanske i år landar på runt 1 000 bostäder som är igångsatta. Men, tillägger han snabbt: vi kan till stor del bromsa våra projekt beroende av hur marknaden går. Vi prövar marknaden, upprepar Terje Johansson ett antal gånger under intervjun.
I klartext. Om byggbolagen inte skruvar ner sina priser i takt med att konkurrensen minskar så blir det färre projekt. Nu finns det en del tecken på att byggbolagen kommer in med lite lägre priser, men det är få anbud och för tidigt att dra några slutsatser.
– För oss är byggkostnaderna den viktigaste parametern för om vi ska öka vår nyproduktion. Räntor och avkastningskrav kan förändras över tid. Husen ska stå minst 50 år och har sin avskrivning under den tiden, säger Terje Johansson.
Hela fastighetssektorn har fått värdera ner sina bestånd efter att under många år skrivit upp värden som med dagens ögon kan framstå lite som glädjekalkyler. För Framtiden blev nerskrivningen minus 5,5 miljarder för 2022 och det resulterar i ett negativt resultat med 2,1 miljarder före skatt. Att jämföra med plus 12 miljarder året innan. Framtiden räknar med att värden ytterligare går ner under 2023 med höjda avkastningskrav som följd.
– Det är klart att värdeförskjutningar i beståndet träffar oss som alla andra. Men vi är, anser jag, konservativt värderade, värda 124 miljarder och har lånat 24 miljarder. Det är en låg belåning och det påverkar våra förutsättningar, säger Terje Johansson.
Hos Vingåkershem är alla planer på att bygga nytt lagda på is.
– Vi hade ett projekt klart för projektstart, en fastighet med 30 bostäder som vi sedan bantade ner till 20. Som det ser ut nu med högre ränta och inget investeringsstöd går det inte att genomföra. Hyran skulle landa på runt 1 700 – 1 800 kronor per kvadratmeter och det betalar man inte här, säger Emelie Allo.
Ett sätt att pressa sina kostnader, inte minst för de mindre bolagen, är samarbete med andra allmännyttiga bolag och över kommungränserna.
– Vi har samordnad upphandling med Katrineholm och några andra kommuner. Våra it-tjänster och vår lönehantering går via kommunen. Vi försöker hela tiden hitta mer samarbete för att spara pengar, säger Emelie Allo.
Anders Nordstrand på Sveriges Allmänytta ser gärna ökad samverkan och pekar på att det redan finns i andra delar av kommunsektorn, som i räddningstjänsten och inom miljö- och hälsa.
– Men än så länge är det rätt ovanligt i bostadssektorn. Jag pratade nyligen med Överkalixbostäder med dryga 300 lägenheter. De har en vd på 25 procent och fyra heltidstjänster. Ska man upprätthålla en hög kvalitet måste kommunerna samordna till exempel vissa specialisttjänster inom energi och bygg. Det går liksom inte att alla har den kompetensen, säger Anders Nordstrand.
Allmännyttan har sedan 1940-talet varit hörnstenen i den sociala bostadspolitiken där miljonprogrammet och ett starkt byggprogram resulterade i att en fjärdedel av hushållen i landet bodde i en allmännyttig hyresrätt i början av 1990-talet. I dag är andelen cirka 16 procent.
Att allmännyttan tappat mark beror till stor del på omvandlingar, ökat byggande av bostadsrätter och att de privata bostadsbolagen med hyresrätter varit mer aktiva de senaste 15 åren, både som köpare av kommunala fastigheter och som byggare. Under 2021 var 40 procent av alla bostäder som byggdes privata hyresrätter, allmännyttan stod för cirka 13 procent.
Martin Grander, biträdande universitetslektor och bostadsforskare vid Malmö universitet, anser i en ny rapport: Allmännyttan och jämlikheten: Svensk bostadspolitik vid vägskäl? att allmännyttan inte längre har samma möjligheter att vara allmännyttig. Att allmännyttan inte lever upp till uppdraget att bygga och tillhandahålla prisåtkomliga bostäder.
Anders Nordstrand tycker att slutsatserna som dras i rapporten är orättvisa
– När det kommer till markanvisningar har du inte någon fördel av att vara kommunalägt, snarare en nackdel. Ansvariga på stadsbyggnadsförvaltningarna vill inte framstå som att de favoriserar det kommunala bolaget vilket innebär att de privata går före det kommunala bolaget.
Sedan, tillägger Anders Nordstrand, vill många kommuner med stor andel allmännyttiga hyreshus få in fler privata aktörer i sina områden. Även det gör att privata kan få mer mark.
För att stärka allmännyttan och öka nyproduktionen av hyresrätter finns det, menar Anders Nordstrand, två rätt enkla och snabba åtgärder som regering och riksdag kan ändra på.
Det ena är att undanta allmännyttan från Lagen om offentlig upphandling, LOU, när entreprenad ska beställas.
– LOU är ett riktigt bekymmer för oss. Varje bygg- och renoveringsprojekt fördyras med mellan 8 och 10 procent på grund av den utdragna processen som detta kräver. Risken för överklaganden med rättegångs- och juristkostnader är stor.
Nummer två på hans lista är att moms kan läggas på hyran.
– Det har vi har föreslagit under lång men det tycks fortfarande som att politiker inte känner till effekterna av momsen för byggandet och förvaltning av hyresrätter. Allting vi gör är ju 25 procent dyrare jämfört med andra verksamheter som kan dra av momsen, säger Anders Nordstrand.
Bedömningen är att moms på hyra kan sänka hyrorna i nyproduktion och efter renovering med 10 procent. Hur man kompenserar momsen för hyresgästerna blir en förhandlingsfråga.
I april 2022 ändrade EU sitt momsdirektiv vilket öppnar upp för att Sverige kan lägga en låg moms, förslagsvis sex procent, på hyresgästernas hyra.
– Visst, det kostar staten en del pengar, men vi kommer att få betydligt bättre förutsättningar att verka. Alla våra medlemsföretag kommer att gå plus på en sådan reform, säger Anders Nordstrand.