Med Kommuninvests Lån för Social Hållbarhet rustar Tanum Bostäder upp och förnyar ett helt bostadsområde i Tanumshede. Satsningen innebär ett stort lyft för både den inre och yttre boendemiljön, men har också gett goda lärdomar om hur dialogen med hyresgästerna kan utvecklas och förbättras.
Tanum Bostäder är det kommunala allmännyttiga bostadsföretaget i Tanums kommun, en kustkommun i norra Bohuslän, bara några mil från gränsen mot Norge. Tanum Bostäder förvaltar totalt 735 lägenheter, i centralorten Tanumshede, i Bullaren och i namnkunniga kustsamhällen som Grebbestad, Fjällbacka och Hamburgsund.
I Tanumshede ligger bostadsområdet Höjden, ett 60-tal lägenheter i tvåvåningshus byggda i slutet av 1970-talet. Som namnet antyder är området högt beläget, omgivet av gammal tallskog, granne med en större idrottsplats och med kommunal verksamhet integrerad i bostadsområdet. Men trots gångavstånd till Tanumshedes centrum och ett naturskönt läge så hade Höjden tidigare ett dåligt rykte som problemområde. Och även om de problemen numera i huvudsak tillhör det förflutna så bedömer kommunen fortfarande området som socioekonomiskt utsatt med en överrepresentation av boende som är arbetslösa, uppbär försörjningsstöd eller är pensionärer med låg inkomst.
För att lyfta områdets standard och attraktionskraft har Tanum Bostäder initierat en omfattande upprustning av såväl inre som yttre boendemiljöer. För att genomföra förnyelsearbetet har bostadsföretaget ansökt om och beviljats 70 miljoner kronor i lån från Kommuninvest, lån som också innefattar satsningar på social hållbarhet.
För den sociala insatsen i bostadsområdet har Tanum Bostäder definierat tydliga mål, som beskrivs av vd Björn Berntsson och Johan Anund, som är bosocial samordnare:
– Övergripande syftar satsningen till att skapa ökad nöjdhet och trivsel och att hyresgästerna ska känna stolthet över sitt bostadsområde. Vi vill också att fler ska vilja flytta till Höjden – inte därifrån, säger Björn Berntsson och fortsätter:
– Rent konkret handlar det till exempel om att de som bor på Höjden i dag ska kunna och vilja bo kvar. Därför har vi valt att endast höja hyrorna mycket försiktigt. För en normalstor trerummare stiger hyran bara med drygt 6 procent efter renoveringen. Vi har också en mycket modest årlig höjning av hyrorna i hela vårt bestånd, 3,25 procent, vilket sannolikt är en av de lägre uppjusteringarna i år bland allmännyttiga bostadsföretag.
Johan Anund har den relativt nyinrättade tjänsten som bosocial samordnare – en roll som är central i den utvecklade dialog med hyresgästerna som är nyckeln till att göra den sociala satsningen framgångsrik. Han betonar vikten av det kontinuerliga och förtroendefulla samtalet med de boende i området.
– Att öka hyresgästernas inflytande över hela sin boendemiljö är ett av de definierade målen för den här satsningen. Och för att det skulle bli verklighet behövde vi få till stånd en organiserad boendedialog, något vi inte har haft tidigare. Därmed har vi inte heller kunnat mäta effekterna av de insatser som gjorts tidigare, säger Johan Anund.
För att få en tydligare bild av hyresgästernas behov och önskemål har Tanum Bostäder jobbat med enkäter, boendemöten och personliga hembesök hos hyresgästerna. Vd Björn Berntsson berättar att arbetet med boendedialogen har gett honom och kollegorna på bostadsföretaget viktiga lärdomar.
– Tanum Bostäder är en liten organisation med bara åtta medarbetare. Vi hade inte insett hur mycket arbete från vår sida som krävs för att skapa ett boendeinflytande som är på riktigt, så det har varit en resa för alla oss som jobbar på företaget.
Johan Anund berättar att man inledningsvis genomförde en enkät för att få en nulägesbild av hyresgästernas syn på sitt boende och på området. Av totalt 60 hushåll svarade 40 på enkäten, vilket är ett bra resultat med tanke på att tio av lägenheterna är så kallade LSSboenden (enligt lagen om stöd och service till vissa boende med funktionsvariation), där hyresgästerna av olika skäl hade svårt att svara på frågorna.
– Enkäten gav ett något tudelat resultat. Å ena sidan visade svaren att de flesta känner sig trygga med sitt boende och sina grannar, att de har bra kontakt med oss som hyresvärd och att de vet vart de ska vända sig med felanmälningar och klagomål. Å andra sidan var en stor andel av hyresgästerna inte nöjda med sina lägenheter och ungefär en tredjedel av de svarande ansåg inte att de kunde påverka sitt boende eller utemiljön, säger Johan Anund och tillägger:
– En annan erfarenhet från boendedialogen är att det är svårt att få hyresgästerna att delta i möten efter arbetstid. Många är trötta efter jobbet och då orkar de inte engagera sig i sitt boende. När vi däremot besökt dem i deras respektive bostäder har vi fått mycket mer värdefull input. Visst tar uppsökande verksamhet mycket tid, men det är betydligt lättare att få människor att prata när man besöker dem en i taget.
– Hyresgästerna är inte vana vid att det kommer någon och frågar vad de vill, men när det väl sker kommer det fram många förslag. Alla önskemål går förstås inte att uppfylla, men ganska mycket går faktiskt att åtgärda, konstaterar Johan Anund.
Underhållsbehovet på fastigheterna i Höjden var stort, men när Dialog besöker Tanumshede har upprustningen av bostadsområdet redan kommit långt. Inomhus är renoveringsarbetet redan avslutat och nu pågår arbetet med fastigheternas exteriörer. De gamla tegelfasaderna ersätts med nya vita ytmaterial och även träpartierna kring entréerna byts ut.
– Ett omfattande renoveringsarbete är ju alltid påfrestande för de boende, med störande ljud och byggdamm. Men vi är förvånade hur accepterande hyresgästerna är, till exempel när de måste flytta till en annan lägenhet under några veckor medan deras egen lägenhet renoveras. Där har Johan som bosocial samordnare haft en viktig roll att hela tiden föra en dialog med hyresgästerna så de är införstådda med vad som pågår, säger Björn Berntsson.
En viktig del av förnyelsen av Höjden är att skapa en mer inbjudande utemiljö, med förhoppningen att de stora gårdarna ska användas mer och att de boende därigenom ska umgås och lära känna varandra bättre. Mellan två av huskropparna har det byggts en pergola där det till sommaren ska finnas en grillplats. Alldeles intill har det anlagts en odlingsplats, inhägnad med ett vackert kastanjestaket, där hyresgästerna får möjlighet att anlägga egna odlingar i pallkragar.
– Även lekplatsen görs om. Vi har haft en träff med hyresgästerna där barnen som bor i området själva fick rita och berätta hur de vill ha sin lekplats. Nu blir den dubbelt så stor som tidigare, med konstgräs som underlag och med redskap som gör det mer attraktivt för barnen att leka där, berättar Johan Anund.
Den sociala insatsen i bostadsområdet Höjden är planerad att pågå fram till 2030. Men redan nu kan Björn Berntsson och Johan Anund summera de viktigaste lärdomarna från arbetet så här långt.
– Först och främst gäller det att vara ute i god tid när det gäller planering och att informera. Att involvera och lyssna på de boende är viktigt, men också att dokumentera, följa upp och mäta effekten av de insatser vi gör. Under de kommande åren ska vi följa utvecklingen hela tiden, bland annat genom årligen återkommande enkäter med hyresgästerna. När någon hyresgäst flyttar ifrån Höjden kommer vi att ta reda på anledningen så att vi får en tydlig bild av vad som kan få boende att lämna området, säger Johan Anund, och adderar en annan viktig lärdom:
– Börja med att renovera den allmänna tvättstugan! Det får en lång rad positiva effekter. Om fler väljer att nyttja de gemensamma tvättmöjligheterna så sparar vi både el och vatten. Och det leder till att färre känner behov av att skaffa egna tvättmaskiner.
Björn Berntsson betonar vikten av att ”sprida ordet” – alla måste vara införstådda med vad Tanum Bostäder håller på med i Höjden – bostadsbolagets styrelse, kommunen och lokalsamhället.
– Det är förstås även en ständig avvägning mellan socialt ansvar och affärsmässighet. Att balansera mellan att sköta om husen och se till en god fastighetsekonomi, och att å andra sidan ta hänsyn till hyresgästernas förutsättningar, säger Björn Berntsson och nämner de måttliga hyresökningarna som exempel.
– Att hålla hyreshöjningarna på en låg nivå är väl på sätt och vis allmännyttan i ett nötskal. Allt går inte med plus hela tiden. Avslutningsvis skickar Björn Berntsson och Johan Anund en ros till kontaktpersonerna på Kommuninvest.
– Att få ett lån för Social Hållbarhet ställer stora krav på oss som låntagare, inte minst när det gäller dokumentation. Hade vi inte fått stöd, hjälp och uppmuntran från Kommuninvest hade vi nog inte mäktat med att genomföra den här satsningen, säger Johan Anund och Björn Berntsson lägger till:
– Vi har sedan tidigare väldigt bra erfarenheter av Kommuninvest i samband med att vi lånat grönt till andra projekt. Och nu fick vi en bra guidning om hur vi skulle ta oss framåt.