Det är oklokt att låta privata bolag med höga avkastningskrav och dyra lån ta över offentliga fastigheter som sedan ska hyras tillbaka. Det kommer framtida generationer att betala dyrt för. Den slutsatsen drar ekonomerna Hans Lindblad och Lars Heikensten som båda arbetat länge med samhällsekonomiska frågor.
Samhällsfastigheter är en del av den privata fastighetsmarknaden som vuxit rejält under cirka tjugo års tid, inte minst de senaste tio åren då många institutionella placerare som pensionsfonder köpt in sig i bolag som till stor del köper, förvaltar och även bygger skolhus, äldreboenden, sjukvårdsinrättningar, polishus och andra offentliga fastigheter.
Det är en marknad som lockar placerare med säkra hyresgäster och långa hyreskontrakt, och det har vuxit till en marknad som omsätter stora värden. Försäljningar som gjordes 2020 var drygt 32 miljarder kronor. I den siffran finns även med transaktioner mellan privata aktörer.
Att det under en rätt kort tid vuxit fram en så stor marknad ser Lars Heikensten, före detta riksbankschef och Hans Lindblad, före detta chef för Riksgälden, som en tydlig signal på att något är skevt.
– Om det plötsligt är möjligt att tjäna stora belopp på något som inte är särskilt komplicerat, då har man anledning att fundera över orsakerna. I alla fall hos mig väcker det frågor om ekonomins struktur och funktionssätt, säger Lars Heikensten.
Kritik mot OPS
Hans Lindblad håller med. Han har under lång tid varit kritisk till det som kallas OPS, offentlig privat samverkan som han följt i olika infrastruktursatsningar.
– Jag har hittills inte sett att någon av dessa OPS lett till att det offentliga sparat pengar, snarare tvärtom har det inneburit betydande kostnadsökningar för skattebetalarna.
I rapporten från Kommuninvest; ”Äga eller hyra verksamhetslokaler – viktiga överväganden för offentliga aktörer”, har de tillsammans med Emelie Värja, chef för forskning och utbildning på Kommuninvest (tjänstledig), granskat de olika entreprenaduppläggen som finns mellan privata och offentliga aktörer, och framför allt försökt att se om det finns någon uppsida i att sälja fastigheter där det bedrivs verksamheter för att sedan hyra av den nya ägaren, så kallad sale and leaseback.
– Den som är effektivast på att göra något ska också utföra det, då får man det bästa utfallet samhällsekonomiskt. Jag är inte säker på vilka som är bäst på att bygga och driva våra offentliga lokaler och verksamheter, men det vi vet säkert är att det offentliga alltid är bättre på att finansiera eftersom stat, kommun och regioner lånar pengar billigare än privata bolag, säger Hans Lindblad.
I rapporten finns bland en beräkning av den totala kapitalkostnaden för fastighetsbolaget Hemsö som har stora innehav i samhällsfastigheter. Med deras avkastningskrav på eget kapital (15 procent) och genomsnittsränta (1,1 procent) landar den totala kapitalkostnaden för investeringar på 6,6 procent. Det ska då jämföras med kommunsektorns räntenivå på 0,85 procent.
”Kortsiktiga överväganden”
Man undrar då förstås varför kommunansvariga som säljer för att sedan hyra inte gör den kalkylen. Kan de inte räkna?
– Så är det självklart inte, men de räknar på ett annat sätt och som vi ser det på ett felaktigt sätt. De som tar besluten ser kanske en kortsiktig vinst i att få mindre skulder i balansräkningen och en hyra som kan smetas ut över flera år vilket då kan förefalla som en liten kostnad varje enskilt år, säger Hans Lindblad.
– Det finns också politiska och ideologiska överväganden som tyvärr är kortsiktiga. Det ser bra ut på pappret i stunden men kostnaderna försvinner inte, utan de skjuts på framtiden. Man låter kommande generationer betala mer på grund av högre driftskostnader, fyller Lars Heikensten i.
Kommuner med god ekonomi som säljer
De är eniga om att långa hyresavtal där en kommun eller region vet kostnaden i förväg är att jämställa med en skuld i balansräkningen. Följer man denna princip ordentligt försvinner också de eventuella balansräkningseffekter som eftersträvats.
– Gör man inte det är det inte förenligt med god redovisningssed. Långa kontrakt ska tas upp som skuld och då försvinner även argumentet om att minska skulden för att kunna låna till andra investeringar. Eller att högre skuldnivå påverkar kreditvärdigheten som gör det dyrare att låna, säger Hans Lindblad.
Lars Heikensten konstaterar att det i första hand är kommuner med god ekonomi som ger sig in i olika finansiella lösningar med privata bolag.
– Så borde det ju inte vara om det är bristande låneutrymme som motiverar det ökade antalet privatägda samhällsfastigheter. De här kommunerna kan ju låna själva. Inte heller ger ett kontrakt med en privat aktör särskilt ofta den flexibilitet som ibland framställs som en fördel. Verksamheterna ska ju bedrivas, de behöver lokaler och kontrakten är ofta väldigt långa. Inte sällan är den viktigaste skillnaden att man som ägare har en byggnad när kontraktet löper ut, något man saknar när man hyr, säger Lars Heikensten.
Krävs 25 procent högre effektivitet
I debatten och inte minst från bolagen inom samhällsfastigheter framhålls det ofta att en privat aktör är mer effektiv utförare jämfört med en offentlig aktör. Kommuninvest har också studerat frågan, men utifrån kalkylmässiga utgångspunkter. De kom fram till att det krävs över 25 procent effektivare drift och byggnation för att det ska vara lönsamt att hyra sin verksamhetslokal.
– Än så länge finns inte tillräckligt med empiriska data för att dra några slutsatser om effektivitet i offentligt kontra privat, men jag kan tänka mig att en funktionsentreprenad med fullt ansvar kan vara en attraktiv form, i alla fall i infrastrukturinvesteringar. Då letar man rätt på den som är bäst på att bygga, utföra och drifta anläggningen, säger Hans Lindblad.
Nu pekar det mesta mot en stramare ekonomi med stigande räntor och en fråga är då om intresset blir lika stort för att förvärva fler samhällsfastigheter?
– Ett högre ränteläge blir så småningom en påfrestning för fastighetsbolag med hög belåning. De kommer att få det svårare att ta ut marginalerna för att nå önskad avkastning och jag tror det också leder till ökat medvetandet om kostnaderna hos kommunerna, säger Hans Lindblad.
Lars Heikensten och Hans Lindblad ser även att opinionen alltmer ifrågasätter försäljningar av offentlig egendom. Det är också en valfråga i bland annat Stockholm och Göteborgs kommuner.
– Vår förhoppning är att vi med vår rapport kan öka kunskapen och att kommunerna gör väl avvägda beslut när det är dags för stora investeringar, säger Lars Heikensten.