Efterlyses: svensk bostadspolitik

Sommaren 2016 publicerade Dagens Nyheter en debattartikel av Lennart Weiss, socialdemokratisk debattör tillika bostadsexpert och Stefan Attefall, kristdemokrat samt tidigare bostadsminister. De två menar att de stora greppen för att forma en konstruktiv bostadspolitik saknas och att inget av de politiska blocken har en sammanhållen problemanalys. I debattinlägget föreslår skribenterna en handfull åtgärder som de menar skulle bidra till att lösa bostadskrisen.

Varför tror du att bostadsfrågan har fått en geléklumps-karaktär?

Lennart Weiss: En orsak är att den bostadspolitiska kunskapen är väldigt låg. Sedan man avskaffade de generella subventionerna i början av 1990-talet, så avvecklades också hela det legala finansiella ramverk som omgav den gamla bostadspolitiken. Och styrningen överlämnades till marknaden. I och med det blev bostadsfrågan till en icke-fråga för politiken. Detta ledde till en kraftig kunskapsdränering. Dessutom är bostadsfrågan ett oerhört komplext område. Det finns nog inget område som rymmer så många olika aspekter av samhällsplanering, till exempel Plan- och bygglagen och Miljöbalken, som i sin tur är kopplade till finansiella frågor både när det gäller bank och hushåll. Sedan har du kompetensfördelningen mellan stat och kommun. Allt detta tillsammans innebär att det inte är någon som äger frågan i sin helhet. Det är ett delat ansvar inom ett extremt komplext område. Och när det uppstår problem börjar aktörerna att kasta den heta potatisen mellan varandra. Ingen vill ha den. När finansministern får frågor om detta, så betonar hon att bostadsförsörjningsansvaret ligger på kommunerna. Och när kommunerna får frågan, så säger man ’ja, vi har ansvaret för att planera för bostäder, men vi kan inte säkerställa att bostäderna kommer fram, eftersom det är en finansiell frågeställning’.

Lennart Weiss är samhällsdebattör, bostadsexpert samt kommersiell direktör på det skandinaviska bygg och fastighetsföretaget Veidekke.

Till detta har du en lång rad av intressenter som påverkar utbudet av mark. Kommunerna äger mark, staten äger mark och privata aktörer äger mark. Du har ett antal intressenter på det statliga området som skapar begränsningar när det gäller utbudet av mark genom olika typer av riksintressen. Det kan gälla antikvariska frågor, jordbruksmark och så vidare. Och dessa intressen är inte koordinerade. Samtidigt finns det inget organiserat intresse för dem som inte har någon bostad. Sedan har du hela den finansiella utmaningen – på sitt sätt är den svåraste, vilket gör att politiken vill inte ta tag i den. En bostadsminister i dagens Sverige är ingen bostadsminister med helhetsansvar. Det är i praktiken en plan- och bygglagsminister, som ansvarar för att regelverket ska fungera.

Nu har det gått så pass långt att vi måste ta ett större grepp. Om vi försöker formulera några kärnfrågeställningar, så ser fråga ett ut så här: ’Vem ska finansiera våra bostäder?’ Frågan har funnits med under en lång tid. Egna hems-rörelsen som startade på 1880-talet hade som syfte att mota utvandringen till USA. En och en halv miljoner svenskar flyttade och ungefär en femtedel kom tillbaka. Denna rörelse hade som idé att man skulle göra det möjligt för mindre bemedlade människor att få en liten jordlott, genom självhushåll försörja sig själva, och kunna bygga ett eget hus. Men rörelsen växte inte, för folk hade inte råd att bygga husen. Så småningom inrättades statens egna hem-lånefond 1905. Under 1920-talet växte kooperationen fram, vilken fick en stor betydelse för det goda bostadsbyggandet, med dess moderna syn på kök, badrum och sopnedkast med mera. Men inte heller här skapades några stora volymer, eftersom kooperationens ekonomi var för svag. Det finns flera berättelser om hur Sven Wallander, en av initiativtagarna till Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsförening (HSB), fick åka ned till Stockholms frihamn för att med egna kontanter lösa ut tegellaster. 1932 tillsattes en statlig bostadssocial utredning, med uppgift att kartlägga Sveriges bostadsförhållanden och arbeta fram riktlinjer för en bostadspolitik.

Detta leder in på den andra grundläggande frågan: ’Hur ska ekonomiskt svaga få sitt bostadsbehov tillgodosett?’ Dessa två frågor hänger ihop. Ansluter vi oss till uppfattningen att det ska vara möjligt för alla människor att efterfråga en bostad i hela landet, måste det till något betydligt vidare än enbart byggpolitik. Sedan ungefär tio år tillbaka har byggpolitiken haft syftet att öka utbudet av planlagd mark och få kommunerna att öka sin planberedskap. Det är bra, och nu har planberedskapen ökat så att det byggs mer. Men sociala behov och ekonomisk efterfrågan löses inte automatiskt för att man bygger fler bostäder. Boverkets byggmål om 700 000 bostäder är omöjligt att uppnå, för att många hushåll har inte tillräcklig ekonomi för att kunna bo i nyproducerade bostäder. Därför vänder vi blicken bakåt och frågar oss vad som hände på 1990-talet? Fram till 1990, så var det staten som svarade för bostadsfinansieringen. Det känner dagens politiker inte till. Bottenfinansieringen svarade staten för och toppfinansieringen – med starkt subventionerad ränta – svarade staten också för. Så upp till 95 procent, ibland till och med 100, svarade staten för lånefinansieringen. Hela det systemet kom att skrotas. Finansieringen lämnades över till hushållen och till bankerna. Detta innebär att bottenfinansieringen, mot såväl hushåll som kommersiella aktörer, togs över av bankerna, vilket gör att deras exponering svällde väldigt kraftigt. Detta ifrågasätter Riksbanken nu och menar att bankerna börjar bli överexponerade i sin utlåning till fastighetssektorn – både när det gäller hushållen och kommersiella fastigheter (fastighetsbolag). På toppen krävs det i dag eget kapital, antingen från hushållen eller från de kommersiella fastighetsbolagen. Och eget kapital är alltid dyrare än lånat kapital. Det betyder att finansieringskostnaden är högre med dagens modell.  Detta är en av förklaringarna till att bostäderna är dyrare i dag än vad de var tidigare. Men avgörande är att det grundläggande ansvaret för bostadsfinansieringen överlämnats till hushållen och fastighetsbolagen.

Dagens debatt om hushållens skulder och risker beaktar inte att vi fick ett systemskifte i och med att staten i praktiken lämnade över finansieringsansvaret till hushåll, banker och fastighetsbolag.

En konsekvens av dagens finansieringsmodell är att den offentliga skuldsättningen har minskat, medan den privata skuldsättningen har ökat. Dagens debatt om hushållens skulder och risker beaktar inte det systemskifte som skedde på 1990-talet, när staten i praktiken lämnade över finansieringsansvaret till hushåll, banker och fastighetsbolag. Så när Riksbanken och Finansinspektionen nu säger att detta är ett problem, så infinner sig på nytt den tidigare frågeställningen: Vem ska finansiera bostäderna?

Jag hör ingen argumentera för en återgång till den gamla ordningen, där staten tog det samlade ansvaret. Det betyder i så fall att det även fortsättningsvis är marknaden, d v s hushållen, kommersiella aktörer och bankerna, som ska svara för finansieringen. Det innebär att det är hushållens ekonomi som driver bostadsefterfrågan. Och hushållen har som bekant olika ekonomiska förutsättningar.

Detta faktum beaktade den gamla bostadspolitiken, vilket resulterade i subventioner som dels jämnade ut villkoren mellan individer, dels gav myndigheterna utrymme att styra kostnader, priser och hyror. Nu är subventionerna borta och ägda bostäder marknadsprissatta. Det skapar fördelningspolitiska problem.

Intressant nog har vi kvar regelverk som är anpassade till en politiskt driven bostadsmarknad. Via Boverkets Byggregler (BBR) ställer vi krav på bostadsstandarden, hur en god bostad ska utformas, krav på anpassning till funktionshindrades behov, på energi- och klimatanpassning m m, något som jag i grunden tycker är bra. Men det innebär också att våra bostäder blir dyra att bygga. Det måste man hålla i minnet när man lite tanklöst säger ’att vi ska bygga så att folk har råd att bo’. Fullt möjligt, men ’i så fall måste vi också vara beredda att göra rent hus med de regler och riktlinjer som vi har för bostadsstandarden i Sverige’. Vill vi det?

Här gäller det att syna argumenten ordentligt. När vissa säger att ’vi inte behöver ha klinker i badrummet, i stället kan vi ha linoleumgolv’, så kan det kanske låta avväpnande. Men drar man ett klinkergolv genom en sextioårig avskrivningskalkyl, så blir merkostnaden några kronor i månaden. Eller så blir det kanske rentav blir billigare med klinker, eftersom bra material håller längre. Vad jag menar är att debatten behöver sortera lite vad gäller mål och medel. Om vi verkligen ska vi bygga så att vanligt folk har råd att bo, då får vi vara beredda att angripa sånt som kostar pengar; att kasta ut de energi- och klimatregelverk som vi har i dag. Då får vi hoppa bock över kravet på funktionsanpassning, ta bort kravet på hiss i hus upp till fyra–fem våningar. Då måste vi avstå från att bygga hus med komplicerad grundläggning, det vill säga nej till garage- eller källarlösningar etc.

Vi avskaffade den subventionerade bostadspolitiken utan att ersätta den med någon ny. Det är detta drama vi är mitt uppe i just nu.

Min slutsats är att om man ska kunna säkerställa att alla människor ska få tillgång till goda bostäder, då måste det till politik i någon form. Enkelt beskrivet kan vi antingen återinföra den statliga bostadsfinansieringen, och subventionera byggandet, d v s stötta på utbudssidan, vilket innebär en återgång till den politik vi hade förr. Men av flera skäl är detta inte realistiskt. Vi har i dag nya budgetregler, en annan konkurrenslagstiftning som sätter legala gränser och vidare är det svårt att hitta en finansminister som vill driva upp den statliga skuldsättningen. Eller så måste vi stötta de ekonomiskt svaga hushållen. Förr stöttade vi byggandet och hushållen med generella åtgärder, och det blev det oerhört dyrt. Alternativet, i allt väsentligt, är att stötta mer selektivt. Och hellre stötta hushållen än bygg- och fastighetsbolag, eftersom det ger större träffsäkerhet. Och här menar jag att vi måste ha politik både för ägda och hyrda bostäder.

Om vi sammanfattar frågeställningen kan vi konstatera att det fanns starka, inte minst ekonomiska motiv att avskaffa den gamla bostadspolitiken. Problemet är att vi gjorde det utan att ersätta den med någon ny.

Det är detta drama vi är mitt uppe i just nu. Analysen är svag, målbilden oklar och görs få ansatser att bedriva ett systematiskt arbete med syfte att ta fram nya strategier.

I stället ser vi hur olika parter i rollspelet pekar på avgränsade problem. Finansinspektionen och Riksbanken pekar på riskerna med skuldsättning, utan att beröra situationen för de ekonomiskt svaga. Kommunerna är förtvivlade över att de inte kan hantera de nyanlända, vilket också gäller ungdomarnas bostadsbehov och de äldres behov av särskilda bostäder. Andra är bekymrade över att det inte finns pengar att renovera det äldre bostadsbeståndet, framförallt i svaga marknader. Ungdomarna i jagvillhabostad.nu är arga över att de vare sig kan få en hyresrätt eller komma in på den ägda bostadsmarknaden. Och vuxna som är på väg att släppa ut sina barn i livet är förtvivlade över att det inte finns några lägenheter åt de unga, såvida inte föräldrarna belånar sina villor och bostadsrätter för att möta bankernas krav.

Den senare gruppen är för all del relativt gynnad. Och detta är värt ett litet stickspår. De som hade turen att stiga in i ägda bostäder på 1970- och 1980-talet kan stötta sina barn tack vare de övervärden som skapats av statliga subventioner och inflation som sedan länge amorterat av tidigare lån. Dom som däremot valde att bo i hyresrätt – och aldrig byggde upp ett eget kapital – kan inte stötta sina barn. Detta har skapat en ny klassbarriär som går rakt igenom det svenska samhället, med direkt koppling till den bostadshistorik du har. De som har ägt sina bostäder har kunnat bygga upp ett eget kapital, medan flertalet andra i princip är egendomslösa.

Där finns en klyfta som skär genom bostadsmarknaden men också mellan generationerna. Fyrtiotalisterna är de lyckosamma. När de pluggade, så hade de ett avsevärt bättre studiemedelssystem än i dag. De klev in i ett pensionssystem som gav dem högre kompensation. De klev in i världshistoriens mest generösa bostadssubventionssystem. Och de klev in i en arbetsmarknad som ropade efter arbetskraft. För dagens unga är verkligheten annorlunda.

Och klyftan förstärks mellan de unga som har föräldrar som kan ge ekonomiskt stöd och dom som inte kan.

”Detta är politikens stora tabu …”

Sedan förmögenhetsskatten avskaffades saknas helt tillförlitlig statistik men det är troligt att fyrtiolisterna sitter på ungefär 75 procent av realtillgångarna och det är de som äger sitt boende är det moderna Sveriges stora vinnare. De andra är förlorare. Detta är ett fördelningspolitiskt problem som politikerna inte vill ta i, eftersom en omfördelning mellan generationerna sannolikt kräver återinförande av någon form av fastighetsskatt. Detta är politikens stora tabu …

Vilken reaktion har ni fått från de politiska partierna på ditt och Stefan Attefalls debattinlägg? 

Lennart Weiss: Jo vars. Gehöret bland de bostadspolitiskt ansvariga – ifrån Miljöpartiet och Socialdemokraterna till den borgerliga Alliansen – är positivt. Vi träffar dom ofta och har en bra dialog. Däremot så har, med något undantag, inte debatten trängt upp till de ekonomiskpolitiska ansvariga. Och ännu mindre till partiledarnivå. Och det gör att de två sistnämnda grupperna kunskapsmässigt är fem–tio år efter i frågan. De pratar fortfarande om att öka utbudet av mark eller förändra regler. Regeldebatten var viktig för fem–sex år sedan. Nu har det vidtagits många förändringar, och andra frågor fått högre vikt. Men de är komplexa, kräver stora grepp; att flera frågor länkas samman och därför finns fortfarande en viss förnekelse – ’låt mig slippa det där’. Men jag väljer att vara optimist. Det börjar röra sig.

Och även om jag är kritisk till en stor del av det Riksbanken och Finansinspektionen säger beträffande hushållens skuldsättning, så finns det en positiv sida av saken, när myndigheterna pressar politikerna att ta i detta komplicerade område.

Mäklarsamfundet och Hyresgästföreningen har nyligen släppt rapporten ’Inlåsningens pris; om rörlighet och inlåsningseffekter på bostadsmarknaden’. Där slår man fast att många vill byta boendeform, men att lågt utbud och höga priser gör det till en avlägsen dröm för de allra flesta. En undersökning som gjorts i samband med rapporten visar att 51 procent av hyresgästerna skulle vilja byta boendeform från hyresrätt till att äga sitt boende. Och 66 procent anser sig inte ha möjlighet att hyra ett boende liknande det de äger i dag. Samma undersökning visar att av dem som hyr sitt boende upplever 32 procent – på grund av bostadssituationen – sig förhindrade att flytta till annan ort för arbete eller studier. Kommentar! 

Lennart Weiss: Rapporten visar att bostadsmarknaden inte fungerar i ett av dess viktiga ändamål, det vill säga att den ska stötta människors tillträde till och geografiska flexibilitet på arbetsmarknaden. Den fungerar inte heller i livets generationsskiften. Från ungdom till familjeliv och vidare över till ålderdom. Detta är förstås ett stort problem, eftersom fastighetskapitalet används irrationellt. Realisationsvinstbeskattningen bidrar till att många äldre hushåll blir inlåsta i stora hus, villor, som de gärna skulle flytta ifrån. Men de väljer hellre att bo kvar, eftersom det är så mycket billigare att bo i 200 slutamorterade kvadratmeter i Täby än att flytta till 60 kvadrat hyresrätt i Solna.

Det är ju inte enbart i de stora städerna som det behövs fler bostäder. En ökad befolkningstillväxt kopplad till flyktingströmmen och samtidig bostadsbrist är en verklighet för stora delar av landet. Samtidigt är det svårt för en mindre kommun att bedöma hur många i gruppen nyanlända som kommer att stanna kvar och hur många som kommer att flytta till större städer för att öka sina chanser att få arbete. Hur kan man hantera denna situation? 

Lennart Weiss: På landsbygden finns ett negativt demografiskt mönster. Andelen äldre ökar, vilket också medför att det föds färre barn. Det innebär en stor risk för att den lokala arbetsmarknaden blir utarmad.  I storstäderna har du den omvända situationen.

Ska vi få en stabilitet i bostadsmarknaden på landsbygden, så måste det finnas en ekonomisk livskraft. Frågeställningen är då inte primärt bostadspolitisk, utan handlar främst om regionalpolitik. Okänt för det flesta var jag sekreterare i Glesbygdsdelegationen och faktiskt den som myntade devisen ’Hela Sverige ska leva’.

Min uppfattning är att svensk regionalpolitik varit icke-existerande i femtio år. Vill Sverige ha en regionalpolitik som långsiktigt ger oss bygder som kan leva av egen kraft bör vi titta på Norge. De investerar i starka regionala stödjepunkter, kompletta samhällen med kultur, samhällsservice och kommersiell verksamhet. Och fungerande infrastruktur som är så attraktiv att den lockar till sig kapital. Utöver detta har Norge en politik även för lantbruks och fiskenäringarna. På det sättet skapas en kritisk massa som ger livskraftiga samhällen, att nya innovationer föds och att samarbete mellan företag och människor uppmuntras och fungerar. För Sveriges del krävs ett stort omtag. Vi är inte ens i närheten av att formulera hållbara lösningar för en levande landsbygd. Att lösa bostadssituationen på landsbygden är en pusselbit. Det finns ett behov av ett mindre tillskott av småhus och villor. Det finns barnfamiljer som bor i tätort men vill bo på landet, andra som har större eller mindre egenförsörjning i lantbruk, hästgård eller i moderna kreativa yrken. Men de kan inte gå till banken och låna pengar till bostäder därför att produktionskostnaden blir högre än marknadsvärdet. Här kan man lära av just Norge och införa ett landsbygdslån. Attefall och jag föreslog ett sådant som skulle innebära en egen insats på toppen, förslagsvis 30 procent. Bankfinansieringen skulle sökas upp till marknadsvärdet, sannolikt upp till ca 50 procent av produktionskostnaden. Resterande finansiering skulle man kunna erbjudas som ett fördelaktigt statligt lån. För statens del innebär det att man tar en risk, och det är precis vad norska staten gör men norska erfarenheter visar att kreditförlusterna är försumbara så länge man lånar ut till hushåll som kan leva på sitt arbete.

Ska man bygga flerfamiljshus på landsbygden, så måste en större ekonomisk livskraft säkras. Och det kräver som sagt en aktiv och målinriktad regionalpolitik.

Vilka andra konkreta förslag utöver Landsbygdslån har du och Stefan Attefall för att lösa bostadskrisen? 

Lennart Weiss: Ett viktigt förslag är Startlån som vi menar ska kunna sökas av alla förstagångsköpare av bostäder. Det innebär ett statligt stöd till den egna kapitalinsatsen i form av ett statligt topplån. Tillsammans med bottenlånet i bank bör det maximalt utgöra 95 procent av köpeskillingen. Med andra ord förutsätter modellen ett visst eget sparande tillsammans med vanlig bankkreditprövning av bottenlånet.    Jämför gärna uppläggningen med dagens studielån, som ger alla tillträde till högre utbildning – oavsett föräldrarnas ekonomiska status.

En annan viktig pusselbit vore ett subventionerat bosparande för unga (BFU). Sparandet kan kunna ske i bank eller annat kreditinstitut som står under Finansinspektionens tillsyn. Sparandet bör vara öppet för alla mellan 18 och 35 år, men också vara möjligt för föräldrar att aktivera tidigare. Sparbeloppet föreslås vara avdragsgillt med upp till ett halvt inkomstbasbelopp per år. Avdraget ska medges med 20 procent av sparandet, det vill säga den som sparar 1 000 kronor får 200 kronor tillbaka i skatteavdrag. Dessutom bör räntan på sparandet vara skattefri.

Tillfälligt omställningsstöd på hyresmarknaden är ett tredje förslag. Ett sådant borde finnas för att möta de behov som den enskilde kan ha i samband med förändrade livsvillkor, till exempel vid skilsmässa eller i samband med flytt till arbete på annan ort. Bidraget bör utformas som ett tidsbegränsat bostadsstöd på maximalt 12 månader. Stödet ges fullt ut de första sex månaderna, för att sedan fortlöpande trappas ned. Detta möjliggör att hushållet med kort varsel kan välja en förhållandevis dyr, nyproducerad bostad med förstahandskontrakt samtidigt som hushållet planerar för ett långsiktigt boende som man har råd med.

Ett sätt att engagera byggbranschen i ett mer hållbart samhälle är ett socialt inslag i samband med upphandling av bostadsbyggande. Till exempel ställde det kommunala bostadsbolaget Örebrobostäder i samband med renovering av stadsdelen Vivalla kravet att den entreprenör som vann upphandlingen även skulle driva ett arbetsmarknadsprojekt. Idén går ut på att hitta arbetssökande som bor i Vivalla att genom byggprojektet få praktikplatser. Resultatet efter första året var framgångsrikt. Av de 22 som avslutat sin praktiktid hade 9 fått anställning av totalentreprenören Skanska eller någon av underentreprenörerna. Hur ser du på denna typ av krav i upphandlingar? 

Lennart Weiss: Det är en jättebra idé. Generellt menar jag att vi skulle kunna ha mer av sociala kriterier i upphandlingarna. De seriösa företagen har inga problem med sådana krav. Om nu byggkonjunkturen håller i sig, så ser jag en otrolig potential för denna typ av initiativ som skulle kunna bidra till ökad integration, introduktion till arbetsmarknaden och stabilisering av socialt utsatta områden.