Finansieringsfrågan står ofta i centrum när det gäller en kommuns behov av fastigheter. Vad är det mest förnuftiga – hyra eller äga? Tomas Werngren, vd på Kommuninvest, analyserar frågan.
Finansieringsfrågan står ofta i centrum när det gäller en kommuns behov av fastigheter. Vad är det mest förnuftiga – hyra eller äga? Tomas Werngren, vd på Kommuninvest, analyserar frågan.
En kommun kan äga fastigheter av flera skäl. Den kommunala allmännyttan är ett exempel. Kommuner har bostadsförsörjningsansvar och de flesta kommuner har ett allmännyttigt bostadsbolag. Den andra vanliga typen är det som kallas samhällsfastigheter, där kommunen bedriver exempelvis förskole-, skol- och omsorgsverksamheter.
Det är just samhällsfastigheterna som Tomas Werngren ser som den stora stötestenen när kommuner diskuterar valet mellan att äga eller hyra de fastigheter som behövs för verksamheten.
I samtal med kommunala företrädare har han ibland upptäckt att föreställningen om att lånefinansiering i sig är något dåligt, är ganska vanlig.
– Den svåra delen är när kommunen avser att bedriva egen verksamhet i fastigheten, säger Tomas Werngren när vi träffas på Kommuninvests kontor i Örebro. Utanför pågår den traditionsenliga marknaden Hindersmässan och stadens gator är fyllda med människor. Tomas Werngren fortsätter:
– Då är det direkt olämpligt att välja bort ägande bara för att man inte vill låna pengar. För även om man hyr kommer man inte undan kostnaden.
Men det finns givetvis andra och fullgoda skäl att vilja hyra sina fastigheter.
– Ja, om man avser att bedriva verksamheten under en övergångsperiod, säg fem eller tio år, och att man sedan är säker på att verksamheten inte kommer fortsätta, då är det förstås en vettig tanke att hyra. Det kan också finnas politiska skäl att hyra, säger Tomas Werngren och fortsätter:
– Men det finns aldrig ekonomisk logik i att inte låna för en investering om man avser att bedriva verksamheten under överskådlig tid. I det längre perspektivet är det för en kommun nästan alltid dyrare att hyra än att äga.
Det finns de som hävdar att äga och förvalta fastigheter inte är en kommunal kärnuppgift, och att man därför ska avstå från det. Du ger inte mycket för det argumentet?
– Nej, det gör jag inte. Det finns en anledning till att vissa investerare som pensionsbolag och andra slåss om att erbjuda samhällsfastigheter att hyra till kommunerna, eftersom avkastningen är så pass hög. Kommunerna skriver fast sig i långa kontrakt, som inte gynnar deras uppdragsgivare, det vill säga oss som skattebetalare.
Men ett fastighetsbolag som har som affärsidé att förvalta fastigheter kanske är bättre på det än vad en kommun är?
– Ja, så tror jag att det kan vara i vissa avseenden. De är säkert bättre på att utveckla och ställa om fastigheter till olika ändamål och den kompetensen kanske inte finns inom kommunen. Men det är inte så ofta kommunen har det behovet, utan man har en ganska konstant verksamhet kring vård, skola och omsorg som kräver lokaler under ganska lång tid.
Tomas Werngren menar alltså att ekonomisk logik ofta talar för ägande. Men hur kommer det sig då att kommuner ibland drar sig för den typen av investeringar, trots att behov finns?
– Jag tror att det finns en i grunden sund syn i kommunsektorn av samma typ som vi har som privatpersoner. Vi förfasas lite över skulduppbyggnad. Oavsett politisk färg är det lätt att tycka illa om skulder som ökar, säger han och fortsätter:
– Det är inte roligt att läsa i tidningen om att skuldsättningar ökar i kommunsektorn som helhet eller att ens egen kommun tillhör de mer skuldtyngda. Jag förstår om det politiskt kan vara svårt att hantera. Men då ska man inte glömma bort något som det sällan eller aldrig rapporteras om i media – att den kommunala balansräkningen aldrig varit så stark som den är nu. Det är verkligen inte så att pengarna man lånar ”konsumeras upp”. Tvärtom rör det sig om investeringar i välfärdens kärna som har tydliga värden och som stärker tillgångssidan i den kommunala balansräkningen. Ökade skulder matchas av ökade tillgångar. Sverige har växt snabbt under senare år. Nio miljoner invånare har blivit tio miljoner invånare och vi är på god väg mot elva miljoner. Det är något Tomas Werngren lyfter när han talar om kommunens framtida investeringsbehov.
– Det går givetvis inte att säga till föräldrar vid skolstarten att ”tyvärr vi vårdar kommunens balansräkning, så era barn får vänta med att gå i skolan”. I en tillväxtfas lånar man, samtidigt som man får ökade intäkter och större möjligheter att amortera.
Är det många kommuner som är tveksamma till att ta lån för att de oroar sig för att inte få låna i framtiden?
– Ja, ganska många. Man ser inte riktigt kopplingen till att investeringar innebär att man samtidigt bygger upp sina tillgångar. Så länge man har en sund ekonomi med resultat som gör att man kan bära lånekostnaderna, då har man möjlighet att fortsätta låna. Tomas Werngren vill skicka ett klart budskap till sektorn:
– Vi kommer inte stå i vägen för att man behöver bygga samhället. Det måste finnas en god ekonomisk hushållning i botten. Över tid är det nödvändigt med positiva resultat. Där är vi strikta. Men utifrån det ser vi det som en självklarhet ett kommuner ska investera för att ge människor den kommunala service som det i demokratisk ordning beslutats om.
Så om man låter oron för att låna pengar styra, då har man hamnat fel?
– Ja, så länge vi pratar om rationella samhällsinvesteringar. Irrationell eller våghalsig verksamhet i en kommun är inte bra och påverkar förstås möjligheten att låna pengar i framtiden. Men i dagsläget finns knappast det bekymret. Det vi står inför nu är frågan om hur man ska finansiera allt det nya som måste göras i ett samhälle i snabb tillväxt, säger Tomas Werngren och fortsätter:
– Här vill jag vara kristallklar: När det gäller kommuner som säljer sina samhällsfastigheter och sedan skriver in sig som hyresgäster för att man inte vill låna pengar, har jag än så länge inte sett ett enda fall som har varit till fördel för kommunen och dess invånare.
Och när man står inför ett investeringsbeslut, och exempelvis tänker sig att starta en ny verksamhet?
– Så länge man har ett synsätt att man under överskådlig tid ska fortsätta bedriva verksamheten
är det oftast inget problem att låna och investera. Har man inte det – då kan frågetecknen
komma in. Till exempel skolverksamhet, där man tror sig stå inför väldigt stora årskullar av barn i skolåldern. Då kan man mycket väl hyra och skriva ett avtal på kanske fem år eller vad det nu kan handla om.
Tomas Werngren betonar att han från sin sida inte är ute efter att kommunen ska låna och bygga för sakens skull.
– Nej, det är inte därför vi engagerar oss. Jag vill bara att man ska vara så effektiv och stringent
som möjligt när man fattar sina beslut.
Det här motståndet mot att ta lån som du beskriver, är det något vi alla har fått inympat i oss? Jag tänker på Göran Persson och hans ”den som är satt i skuld är inte fri”. Och erfarenheterna från 90-talskrisen. Påverkar den typen av erfarenheter oss?
– Ja, jag tror det. Vi har det inbyggt. Som jag sa tidigare är det en sund tanke egentligen. Men fixeringen vid liten och minskad skuld får inte gå för långt. Då blir det kontraproduktivt. Vi måste våga vårda framtiden, exempelvis bygga ut den där skolan när barnen blir fler. Om det betyder att balansräkningen förstoras, med ökade skulder och tillgångar, är det i en sund ekonomi inget problem. Att avstå från att göra nödvändiga samhällsinvesteringar – det är det som är det stora problemet.
Kommuner är jättebra på resultaträkningar, menar Tomas Werngren. Likaså på att göra investeringsbudgetar. Men balansräkningen är inte likaväl förstådd, och ofta något som bara redovisas pliktskyldigt.
– Jag kämpar också med den här oron inför skuldsättning. Det är ju inte bara Göran Persson vi ärvt det här från, både Anders Borg och Magdalena Andersson har ju tävlat om att amortera på statsskulden. Så det finns inympat i oss. Men vi kommer tillbaka till frågan – hyran eller äga? Skriver man in sig på ett 25-årigt hyresavtal, vad är egentligen skillnaden? Det uppstår ju en teoretisk skuld som man ändå, ofta till en högre kostnad, måste betala i form av hyra.